La situation financière des ménages tendue
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« Le niveau du revenu par ménage, tant réel qu'attendu, est un facteur non financier essentiel influant sur la demande de logements », estime la BCE. Or, en France, après avoir coïncidé avec une progression très vive du pouvoir d'achat des ménages (+ 3,4 % par an entre 1998 et 2002), la hausse des prix de l'immobilier au cours de ces dernières années s'est poursuivie alors que celui-ci a quasi stagné. De ce fait, tous les indicateurs qui reflètent la situation financière des particuliers se sont dégradés : le taux d'apport personnel des ménages recourant au crédit immobilier est tombé de 26,3 % en 2000 à 21,7 % en 2004 ; la durée des emprunts s'est allongée, de 12,3 années en 1995 à 15,9 années en 2004 ; le « taux d'effort » des ménages, c'est-à-dire le montant de leurs remboursements comparé à leur revenu, a fortement grimpé, passant, selon le Crédit Agricole, de 21 % en 1998 à 31 % l'an dernier, et même à 35 % pour un ménage sur cinq. Qui plus est, le recours croissant à des emprunts à taux variable (36,5 % des nouveaux emprunts en février 2005 contre 23,4 % en 2003) pourrait fragiliser la solvabilité des acheteurs, bien que, note l'Observatoire française des conjonctures économiques (OFCE), ils soient, dans la quasi-totalité des cas, « capés », c'est-à-dire plafonnés, à deux points au-dessus du taux initial. La part des crédits à taux variable reste en outre bien inférieure à celle de la moyenne des pays de la zone euro (près de 60 %). La dette des ménages, qui ne dépassait pas 50 % de leur revenu disponible brut en 1996, a atteint 63,6 % fin septembre 2005, avec une croissance très soutenue depuis 2003. Mais le taux d'endettement des ménages français reste très modéré comparé à celui des ménages britanniques (plus de 150 %), voire américains ou espagnols (environ 130 %). En revanche, la hausse des prix continue à exclure des candidats à l'achat, comme le montre la proportion des accédants touchant jusqu'à trois SMIC mensuels, passée de 50 % à 34 % entre 2000 et 2005.
